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Aktuelle Meldungen!

 


Nachforschungspflichten des Immobilienmaklers

Rechtsnews 2016, 22252 vom 05.09.2016ABGB: § 1295 Abs 1, § 1299

MaklerG § 3    KSchG § 30b Abs 1

Der als Doppelmakler tätige Immobilienmakler darf Informationen des Verkäufers ungeprüft an den Käufer weitergeben, solange er keine Hinweise auf ihre Unrichtigkeit hat.

Den Immobilienmakler treffen zwar grundsätzlich keine besonderen Nachforschungspflichten. Im Fall der Vermittlung einer Eigentumswohnung an einen Konsumenten ist er jedoch zumindest verpflichtet, in den Wohnungseigentumsvertrag und das Grundbuch Einsicht zu nehmen, um Besonderheiten des Nutzungsrechts oder der Kostentragung feststellen und den Käufer darauf hinweisen zu können.

Wenn der Wohnungskaufvertrag ein besonderes Nutzungsrecht umfasst, das im Grundbuch nicht aufscheint (hier: Nutzungsrecht am Wellnessbereich des angrenzenden Hotels), muss sich der Immobilienmakler nach dessen Rechtsnatur erkundigen und den Käufer darauf sowie auf die fehlende bücherliche Absicherung hinweisen. Hat er dies schuldhaft unterlassen, haftet er dem Käufer für den Vertrauensschaden, wenn sich später herausstellt, dass es sich lediglich um ein Prekarium handelt, das vom Dritten jederzeit widerrufen werden kann.OGH 11. 7. 2016, 5 Ob 93/16m

Bearbeiter: Wolfgang Kolmasch

Makler: Provision bei wirtschaftlicher Zweckgleichwertigkeit des Geschäfts

Rechtsnews 2016, 22402 vom 04.10.2016

MaklerG § 6

Ein nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft iSd § 6 Abs 3 MaklerG ist insb dann anzunehmen, wenn es zwar dem im Maklervertrag vorgesehenen Typ entspricht, jedoch mit einer vom Auftraggeber des Maklers verschiedenen Person geschlossen wurde.

Im vorliegenden Fall ist die wirtschaftliche Zweckgleichwertigkeit zu bejahen: Nach der Provisionsvereinbarung mit der bekl GmbH sollte der Makler im Fall der Vermittlung von Investoren für die Realisierung einer Tiernahrungsfabrik auf einem bereits dafür zur Verfügung stehenden Grundstück der Bekl eine Provision von 2 % der vermittelten Gesamtinvestitionssumme erhalten. Die beigebrachten Investoren wollten das Projekt mit der Bekl allerdings nicht umsetzen, weshalb zur (schlussendlich auch erfolgten) Umsetzung des Projekts mit diesen Investoren auf diesem Grundstück eineweitere Gesellschaft gegründet wurde, deren Geschäftsführer ua der Geschäftsführer der Bekl ist und an der dieser als Minderheitsgesellschafterbeteiligt ist.OGH 30. 8. 2016, 6 Ob 155/16m

Makler - Mäßigung des Provisionsanspruchs Rechtsnews 2016, 21925 vom 05.07.2016 KSchG § 30b MaklerG
Immobilienmakler: Pflichtverletzung - Schadenersatz

Rechtsnews 2016, 20986 vom 27.01.2016ABGB: § 1295, § 1299

KSchG § 30b        MaklerG § 3

Ein Immobilienmakler ist verpflichtet, seine Marktkenntnisse und sein Hintergrundwissen im Sinne einer richtigen und vollständigen Beratungeinzubringen. Er hat den Auftraggeber jedenfalls über sämtliche Umstände zu unterrichten, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts wesentlich sind (hier: über vorangehende Aktivitäten des Geschäftsführers der Immobilienmaklerin betreffend dieselbe Liegenschaft). Die Verletzung von Aufklärungspflichten macht den Immobilienmakler gegenüber seinem Auftraggeber nach den allgemeinen Grundsätzen des ABGB ex contractu schadenersatzpflichtig. Die Beurteilung einer Pflichtverletzung ist dabei jeweils im Einzelfall unter Berücksichtigung der dem Makler erkennbaren Interessen des Auftraggebers vorzunehmen.

OGH 24. 11. 2015, 1 Ob 192/15i

ECLI:AT:OGH0002:2015:0010OB00192.15I.1124.000

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Bearbeiter:

Sabine Kriwanek, Barbara Tuma
Als Makler tätiger Unternehmensberater

Rechtsnews 2015, 20103 vom 25.08.2015

MaklerG § 1

Es besteht keine Veranlassung dazu, die Fragen nach der Zulässigkeit der Vereinbarung einesErfolgshonorars (Provision) sowie der Verdienstlichkeit der Vermittlungstätigkeit im Einzelfall nur deshalb anders zu behandeln, weil der Maklervertrag (§ 1 MaklerG) - hier - von einemUnternehmensberater abgeschlossen wurde. Diese Norm setzt ja keine besondere beruflichen Eigenschaften des Maklers voraus.

OGH 18. 6. 2015, 1 Ob 113/15x

Entscheidung

Im vorliegenden Fall erklärte sich die kl Unternehmensberaterin bereit, zwecks Kapitalaufbringung für eine GmbH Investoren zu suchen. In dem daraufhin formulierten Anbot wird von der Suche nach „Beteiligungspartnern“, die sich am Unternehmen der bekl GmbH „beteiligen“ möchten, gesprochen und als Ziel die „Sicherung des Unternehmens“ angeführt.

Das BerufungsG hatte ua die Auffassung vertreten, eine Verdienstlichkeit der Vermittlungstätigkeit sei ungeachtet dessen zu bejahen, dass der Investor sein Interesse aufgrund der ursprünglich diskutierten Beteiligungsvorschläge vorerst verloren und sich - wenn auch aufgrund einerKontaktaufnahme durch den Geschäftsführer der Bekl - kurze Zeit später dazu bereit gefunden hatte, sich auf einer anderen Basis an der Gesellschaft zu beteiligen und dieser Kredit zu gewähren. Nach Ansicht des OGH ist dies keineswegs eine bedenkliche Fehlbeurteilung, die von ihm korrigiert werden müsste.

ECLI:AT:OGH0002:2015:0010OB00113.15X.0618.000

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Bearbeiter:

Sabine Kriwanek

Versicherungsmakler - Rücktritt von der Provisionsvereinbarung
Rechtsnews 2016, 20952 vom 21.01.2016

VKrG: § 12, § 25

Auch wenn eine Versicherungsmaklerin ihrem Kunden (einem Verbraucher) eine „Nettopolizze“ vermittelt hat (also einen Versicherungsvertrag, bei dem die Vermittlungsgebühr direkt an die Maklerin zu bezahlen ist) und hinsichtlich dieser Vermittlungsgebühr ein entgeltlicher Zahlungsaufschub § 25 VKrG vereinbart wurde, was den Kunden zum Rücktritt nach den Bestimmungen des 2. Abschnitts des VKrG (§§ 4 bis 17 VKrG) berechtigt, ist bei der Rückabwicklung aufgrund der Wirkung des Rücktritts ex tunc auf die ortsübliche bzw angemessene Provision abzustellen (vgl § 8 Abs 1 MaklerG).

OGH 22. 10. 2015, 1 Ob 118/15g

Hinweis:

Hinsichtlich der Berechtigung zum Rücktritt und der Anwendbarkeit des VKrG sowie betr Rückabwicklung und Provisionsanspruch für die Dauer der Wirksamkeit des vermittelten Geschäfts siehe auch OGH 29. 10. 2015, 8 Ob 121/14y, LN Rechtsnews 20689 vom 1. 12. 2015; in beiden E wurde von verschiedenen Senaten inhaltlich im Wesentlichen die gleiche Auffassung vertreten.

ECLI:AT:OGH0002:2015:0010OB00118.15G.1022.000

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Bearbeiter:

Sabine Kriwanek, Barbara Tuma
Immobilienmakler - Provision
Rechtsnews 2015, 20698 vom 02.12.2015

MaklerG § 6

Ob die Tätigkeit eines Maklers iSd § 6 Abs 1 MaklerG verdienstlich war, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Im Geschäftszweig der Immobilienmakler ist von Verdienstlichkeit auszugehen, wenn dem Kaufinteressenten das zu verkaufende Objekt gezeigt oder dem Geschäftsherrn der Name des Kaufinteressenten bekanntgegeben wird.

Auch ob die Vermittlungsbemühungen des Maklers für den Vertragsabschluss adäquat kausal waren, ist eine Frage des Einzelfalls. Entscheidend ist, ob die an sich verdienstliche und (zumindest mit-)kausale Tätigkeit des Immobilienmaklers für das letztlich zustandegekommene Geschäft bei wertender Betrachtung der Gesamtumstände im konkreten Einzelfall als inadäquat angesehen werden muss. Die Kausalität zwischen Maklertätigkeit und Vertragsabschluss geht nicht schon deshalb verloren, weil zwischenzeitig auch andere Ursachen für den Vertragsabschluss gesetzt worden sind.

OGH 29. 10. 2015, 8 Ob 74/15p

Sachverhalt

Der genaue Sachverhalt lässt sich nur der Pressemitteilung auf der Homepage des OGH (www.ogh.gv.at) entnehmen und stellt sich folgendermaßen dar:

Der Bekl hatte der Kl einen befristeten Alleinvermittlungsauftrag für den Verkauf seines Hauses erteilt. Sie schaltete daraufhin ua Inserate und veranstaltete Gruppenbesichtigungstermine, auf die auch durch Anschlag am Haus hingewiesen wurde.

Die späteren Käufer wurden über Bekannte, die eine solche Ankündigung gelesen hatten, auf das Haus des Bekl aufmerksam, besichtigten es im Beisein der Kl, erhielten von ihr Unterlagen und verhandelten mit ihr per E-Mail über eine Preisreduktion, die jedoch am verweigerten Einverständnis des Bekl scheiterte.

Unmittelbar nach Ablauf des Alleinvermittlungsauftrags der Kl schaltete der Bekl selbst eine Verkaufsanzeige auf „willhaben.at“. Die späteren Käufer wurden durch dieses Inserat neuerlich auf das Haus aufmerksam, traten mit dem Bekl direkt in Kontakt und schlossen mit ihm schließlich einen Kaufvertrag zu jenem verminderten Preis ab, den er gegenüber der Kl noch abgelehnt hatte.

Die Kl begehrte die Zahlung der vereinbarten Maklerprovision. Der Bekl bestritt insb die Verdienstlichkeit ihrer Tätigkeit.

Das ErstG gab der Klage statt. Das BerufungsG bestätigte diese Entscheidung. Der OGH wies die Revision des Bekl mangels erheblicher Rechtsfrage zurück.

Entscheidung

Die kl P hat über Auftrag des Bekl verschiedene festgestellte Vermittlungstätigkeiten entfaltet, ua hat sie auch jenen Besichtigungstermin organisiert, bei dem die späteren Käufer das Objekt erstmals in Augenschein nahmen. Die Vorinstanzen sahen darin eine verdienstliche Tätigkeit iSd § 6 Abs 1 MaklerG; diese Auffassung ist - so der OGH - nicht korrekturbedürftig.

Nach den hier maßgeblichen Sachverhaltsfeststellungen scheiterte die Vermittlung des Objekts an die späteren Käufer durch die Kl zunächst an den fixen Preisvorstellungen des Bekl. Als die Käufer nur zwei Monate später über ein privates Inserat des Bekl neuerlich Interesse an dem Objekt zeigten, kam der Kaufvertrag mit einem reduzierten Preis zustande.

Die Vorinstanzen sahen die Vermittlungsaktivitäten der Kl unter diesen Umständen als adäquat kausal für den Vertragsabschluss angesehen. Der OGH erachtete dies als jedenfalls vertretbar und verneinte eine die Revisionszulässigkeit im Einzelfall begründende krasse Fehlbeurteilung.

ECLI:AT:OGH0002:2015:0080OB00074.15P.1029.000

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Bearbeiter:

Sabine Kriwanek
Wohnungseigentumsrecht - Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten
mmolex 2015/51
immolex 2015, 182 - 184
Heft 6 v. 01.06.2015
Rechtsprechung/Wohnungseigentumsrecht/Judikatur

Wohnungseigentumsrecht - Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten

Dr. Matthias Cerha
RA (Anmerkung)

Schlagwörter:

Erhaltungsarbeiten; Wohnungseigentum; Wohnung; Minderheitsrechte; Erhaltungspflicht; Erhaltung; Schäden; Kosten; Partei; Parteiwillen;

Indexdokument aus immolex bearbeitet von LexisNexis ARD Orac.

 

Quelle[Zeitschriftenindex Zivilrecht ]

Provisionsanspruch eines Maklers nach gescheiterter Finanzierung

Rechtsnews 2015, 20104 vom 25.08.2015

MaklerG: § 6, § 7

Hat die Maklerin die von den „Käufern“ gewünschte Einschränkung ihres Angebots zum Kauf eines Ferienhauses durch einen entsprechenden Finanzierungsvorbehalt ausdrücklich abgelehnt, kann die letztlich gescheiterte Finanzierung keinen Grund dafür darstellen, der Maklerin denProvisionsanspruch abzuerkennen.

Das Kaufangebot wurde hier - entgegen den Wünschen der „Käufer“ - gerade nicht von der Finanzierbarkeit des Kaufpreises abhängig gemacht und es kann nicht davon ausgegangen werden kann, dass alle Beteiligten von einer gesicherten Finanzierung ausgegangen seien. Der Widerruf der lediglich unter dem Vorbehalt einer internen Genehmigung erklärten Finanzierungszusage der Bank nach dem Zustandekommen des Kaufvertrags über das Ferienhaus ist daher ein Umstand, der lediglich die Ausführung des rechtswirksam vermittelten Geschäfts verhinderte und der die „Käufer“ daher nicht von ihrer Provisionszahlungspflicht befreien kann.

OGH 25. 6. 2015, 8 Ob 65/15i

ECLI:AT:OGH0002:2015:0080OB00065.15I.0625.000

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Bearbeiter:

Sabine Kriwanek

Maklerprovision bei fehlendem Vermittlungserfolg


Rechtsnews 2015, 20206 vom 14.09.2015

KSchG § 31

MaklerG § 15

Gemäß § 31 Abs 1 Z 3 KSchG sind besondere Vereinbarungen mit Verbrauchern für Fälle fehlenden Vermittlungserfolgs nach § 15 MaklerG nur rechtswirksam, wenn sie ausdrücklich und schriftlich erfolgen. Der Begriff "ausdrücklich" ist verstärkend zu verstehen, nämlich dahin, dass die schriftliche Vereinbarung eine hervorgehobene, demVerbraucher deutlich erkennbare und eindeutige Regelung dieser Punkte enthalten muss.

Die Verbraucherin hat hier das ihr übergebene Alleinvermittlungsauftragsformular aber erst nach Einfügen mehrerer Änderungen und Einfügen des Satzes "Provision an M***** ist ausschließlich für den Fall zu zahlen, dass M***** vermittelt hat", unterfertigt. Dieser Satz steht in einem offenkundigen Widerspruch zu der im Formular enthaltenden Klausel "Die Zahlung des oben vereinbarten Provisionssatzes (...) wird auch für den Fall vereinbart, dass das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nicht zustande kommt". Die Rechtsansicht, dass hier nicht von einer eindeutigen Vereinbarung die Rede sein kann, ist jedenfalls vertretbar und begründet keine im Einzelfall aufzugreifende grobe Fehlbeurteilung.

OGH 30. 7. 2015, 8 Ob 66/15m

ECLI:AT:OGH0002:2015:0080OB00066.15M.0730.000

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Bearbeiter: Sabine Kriwanek

Essentialia negotii des Maklervertrags

Rechtsnews 2015, 20296 vom 29.09.2015

MaklerG § 1

Zu den essentialia negotii des Maklervertrags gehört die Vermittlung eines Geschäfts gegen Provisionszusage, nicht jedoch der für das zu vermittelnde Geschäft zu zahlende Preis. Wenn die "Preise laut Liste/Tabelle" dem ursprünglichen Vertragsschluss tatsächlich nicht zugrunde gelegen sein sollten, berührte das die Gültigkeit des Maklervertrags nicht.

Nach den getroffenen Feststellungen war das zu vermittelnde Geschäft der Abverkauf aller Wohnungen in dem (in verschiedenen Varianten) geplanten Neubau auf dem vom Bekl erworbenen Grundstück, deren Zahl mit "5-6" geschätzt wurde. Dies entsprach auch der Annahme der Parteien während aufrechter Vertragsbeziehung. Dass das BerufungsG in seiner rechtlichen Beurteilung daher die für den Vertragsabschluss geforderte Bestimmtheit/Bestimmbarkeit als gegeben annahm, bildet keine im Interesse der Rechtssicherheit aufzugreifende Fehlbeurteilung.

OGH 11. 8. 2015, 4 Ob 102/15a

ECLI:AT:OGH0002:2015:0040OB00102.15A.0811.000

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Bearbeiter: Sabine Kriwanek